En 2022, la economía española experimentó un crecimiento del 5,3%, lo que superó las expectativas previas según los datos de Oxford Economics. Sin embargo, en el corto plazo, se presentan desafíos económicos, como el aumento de la inflación y los tipos de interés, que podrían conducir a una desaceleración de la actividad económica en los próximos meses. Se estima que en 2023, el crecimiento económico se modere con un aumento del 1,1% en el PIB, en línea con las proyecciones de Oxford Economics.

La inflación general ha disminuido debido a la caída de los precios de la energía, lo que resultó en una inflación del 5,9% al cierre del año 2022, el nivel más bajo del año. Sin embargo, la inflación subyacente, que mide los precios de los bienes y servicios sin incluir los precios de los alimentos y la energía, se mantiene por encima del 6%, lo que indica que los precios pueden seguir siendo elevados durante más tiempo.

En 2022, la tasa de desempleo disminuyó al nivel más bajo (12,8%) desde 2008, lo que indica una mejora en el mercado laboral. Sin embargo, se espera un crecimiento limitado para el mercado laboral en 2023, y una menor confianza del consumidor puede obstaculizar el gasto de los hogares durante el año. No obstante, la recuperación de los ingresos reales debido a una inflación más baja debería compensar parcialmente esta situación.

A medida que la inflación descienda, se espera que mejoren los ingresos reales y la confianza del consumidor. No obstante, la incertidumbre aún alta puede afectar el gasto de los consumidores en los próximos trimestres, ya que se prevé que los hogares destinen menos recursos a productos no esenciales.

Durante la crisis energética, la resiliencia del mercado laboral ha brindado un gran apoyo al gasto de los consumidores. Sin embargo, si la actividad económica se desacelera más de lo previsto en los próximos meses y el mercado laboral se deteriora significativamente, el gasto de los hogares podría disminuir considerablemente. Según las estimaciones de Oxford Economics, se espera que el gasto de los consumidores aumente un 1% en 2023 y recupere impulso hacia 2024, con un aumento previsto del 2,6%.

El inversor institucional mantuvo su interés en el 2022 en el Sector 

Durante el año 2022, la inversión en el sector retail alcanzó los 4.450 millones de euros, impulsada por la mayor operación de retail de los últimos cinco años en el segundo trimestre, en la que BBVA adquirió una cartera de 659 sucursales bancarias y tres edificios a Merlin Properties por un importe cercano a los 2.000 millones de euros. Si excluimos esta transacción, el volumen de inversión en retail asciende a 2.450 millones de euros, lo que representa un crecimiento del 125% en comparación con el año anterior. En el tercer trimestre, el volumen acumulado ya era un 70% superior al del año anterior, pero en el cuarto trimestre la actividad de inversión en retail se ralentizó debido a la coyuntura económica, lo que provocó que muchos inversores institucionales detuvieran procesos de adquisición y que algunas operaciones se cancelaran o pospusieran.

En cuanto a los sectores más destacados, High Street lideró la inversión con alrededor de 3.110 millones de euros, impulsado por la transacción de BBVA en el segundo trimestre y la compra de Redevco Iberian Ventures del edificio de El Corte Inglés en Barcelona. En el sector de los supermercados se transaccionaron alrededor de 670 millones de euros, con la compra por parte de Coop Group a AB Sagax de 36 activos en el cuarto trimestre. En el sector de centros comerciales se transaccionaron alrededor de 350 millones de euros, impulsado por la compra del centro comercial Torrecárdenas en el primer trimestre y del Centro Comercial Finestrelles en el segundo trimestre. En el sector de los parques comerciales se transaccionaron cerca de 305 millones de euros, con la compra por parte de Aberdeen a Ten Brinke de los parques comerciales Mirasierra Gallery y Puerta de Algete en el cuarto trimestre.

El producto Core representó cerca del 70% de las transacciones en 2022. La banca privada y el capital nacional lideraron la inversión retail durante los primeros nueve meses del año, debido a la compra de BBVA y la compra del Banco Santander de 380 sucursales bancarias. Si excluimos dichas transacciones, los fondos y las Socimis fueron los más activos del mercado, acumulando el 30% de la inversión total en cada caso, y el capital de procedencia internacional representó el 80% de la inversión total.

Presión al alza en las rentabilidades

Durante el cuarto trimestre de 2022, se ha observado un aumento en las rentabilidades prime de los locales comerciales en calle, centros comerciales y parques de medianas, como resultado del aumento de los tipos de interés y el impacto correspondiente en los costos de financiación, así como del aumento gradual de la rentabilidad del bono a 10 años. Este aumento ha llevado a los inversores a ser más cautelosos al analizar los activos minoristas.

En el caso de los centros comerciales, la rentabilidad prime ha vuelto a aumentar en comparación con el trimestre anterior, cuando la larga fase de estabilidad de las rentabilidades cambió de tendencia. La rentabilidad prime de los centros comerciales se situó en un 5,75% a finales de 2022, lo que supone un aumento de 35 puntos básicos en comparación trimestral y de 45 puntos básicos en comparación anual.

En el caso de los locales comerciales y parques de medianas, la fase de estabilidad de las rentabilidades también ha cambiado de tendencia en el cuarto trimestre de 2022. En High Street, la rentabilidad prime alcanza el 3,75%, lo que supone un aumento de 30 puntos básicos tanto en la comparativa trimestral como anual. En los parques comerciales, la rentabilidad prime ha subido hasta un 5,60%, lo que representa un aumento de 15 puntos básicos respecto al trimestre anterior y de 10 puntos básicos en comparación anual.

El mercado de inversión en High Street seguirá experimentando una sólida demanda por parte de los inversores, especialmente enfocados en activos de calidad en el centro de las principales ciudades con rentas estables o ajustadas. En el caso de los parques comerciales, continuará el apetito inversor por este tipo de activos, especialmente cuando cuentan con una locomotora de alimentación.

En cuanto a los centros comerciales, aunque algunos inversores con estrategias de inversión Core están posponiendo sus decisiones en busca de un futuro descuento en los precios, se seguirán produciendo transacciones de activos más oportunistas, que cuenten con la posibilidad de reposicionamiento con un nuevo concepto o con la inclusión de usos complementarios al retail tradicional. A su vez, continuará el interés por los activos que ofrezcan potencial para desarrollar edificios de uso mixto. Los inversores que deseen adquirir centros comerciales se fijarán más en la asequibilidad de los alquileres para los minoristas.

Aunque los inversores siguen mostrando interés por los inmuebles de alimentación, algunos de los principales compradores tuvieron que interrumpir sus adquisiciones debido a las dificultades para obtener capital. Es posible que los vendedores deban ser más flexibles en la fijación de precios, sobre todo entre las cadenas de supermercados que buscan oportunidades de venta y arrendamiento para obtener capital, ya que los posibles compradores deben tener en cuenta el aumento de los costes de financiación.